Dr. John Montague, doğaüstü olayları bilimsel bir temelde incelemek isteyen bir antropolog ve araştırmacıdır. Yıllardır aradığı fırsatı, kötü şöhretiyle nam salmış, karmaşık mimarisi ve karanlık geçmişiyle bilinen "Hill House"ta (Tepedeki Ev) bulur. Evi kiralayan Montague, kendisine eşlik etmesi için psişik olaylara yatkınlığı olan kişilere davet mektupları gönderir. Bu davete sadece iki kişi olumlu yanıt verir: Tüm hayatını hasta annesine bakarak geçirmiş, içine kapanık ve hayalperest Eleanor Vance ile yetenekli, bohem ve hayat dolu bir sanatçı olan Theodora. Ayrıca evin şimdiki sahibinin yeğeni ve gelecekteki mirasçısı olan Luke Sanderson da onlara eşlik etmek (ve evi gözetlemek) zorundadır.
Hikaye, büyük ölçüde Eleanor’un bakış açısından anlatılır. Eleanor, hayatı boyunca baskı altında yaşamış, hiç kendine ait bir evi veya özgürlüğü olmamış bir kadındır. Tepedeki Ev’e yaptığı yolculuk, onun için sadece bir deney değil, aynı zamanda özgürlüğe atılan ilk adımdır. Ancak eve vardıklarında, evin mimarisinin bile insan zihnine aykırı olduğu, kapıların kendiliğinden kapandığı, açıların insanı denge kaybına uğrattığı fark edilir.
Başlangıçta dörtlü grup arasında neşeli ve biraz da gergin bir arkadaşlık kurulur. Ancak ev uyanmaya başladığında işler değişir. Geceleri koridorlarda duyulan korkunç gürültüler, açıklanamayan soğuk noktalar ve duvarlarda beliren yazılar ("ELEANOR EVE GEL") grubun sinirlerini bozar. Özellikle Eleanor, ev ile arasında tuhaf bir bağ hissetmeye başlar. Ev sanki sadece onu hedef alıyor, onu çağırıyor ve "evlat ediniyor" gibidir. Diğerleri korkarken, Eleanor bu korkunun içinde tuhaf bir haz ve aidiyet bulmaya başlar.
Zamanla Eleanor’un gerçeklik algısı bozulur. Theodora’ya karşı hissettiği hayranlık ve kıskançlık birbirine karışır; Dr. Montague’yu bir baba figürü gibi görmeye başlar. Evin içindeki doğaüstü olaylar arttıkça, okuyucu için şu soru ortaya çıkar: Bu olaylar gerçekten hayaletlerin işi mi, yoksa Eleanor’un bastırılmış duygularının, suçluluk hissinin ve telekinetik gücünün bir yansıması mı? Ev, Eleanor’un zihnindeki çatlaklardan içeri sızarak onu yavaş yavaş ele geçirir. Kitap, perili ev temasını kullanarak, bir kadının zihinsel çöküşünü ve "ait olma" arzusunun ne kadar ölümcül olabileceğini anlatan trajik ve sarsıcı bir sona doğru ilerler.
